전세 계약 전 반드시 확인해야 할 체크리스트 (모르면 손해봅니다)

전세 계약은 한 번 잘못하면
수천만 원~수억 원까지 피해가 생길 수 있습니다.

그래서 오늘은
👉 전세 계약 전에 무조건 확인해야 할 핵심 체크리스트를 정리했습니다.
(부동산에서도 잘 안 알려주는 내용 포함)

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1. 등기부등본 확인 (가장 중요)

이건 기본이 아니라 필수 중 필수입니다.

✔ 꼭 확인할 것

• 소유자 이름 (집주인과 동일한지)
• 근저당 (대출) 금액
• 압류 / 가압류 여부

✔ 핵심 포인트

👉 집값 대비 대출 비율 확인

• 집값 3억 / 대출 2.5억 → 위험
• 집값 3억 / 대출 1억 → 비교적 안전

👉 이유
경매 넘어가면 은행이 먼저 돈 가져감

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2. 전입신고 + 확정일자 가능 여부

이거 안 되면 전세 위험합니다.

✔ 확인 방법

• 해당 집에 전입신고 가능한지
• 확정일자 받을 수 있는 구조인지

✔ 핵심

👉 대항력 + 우선변제권 확보 가능 여부

이게 있어야
→ 나중에 문제가 생겨도 보증금 일부라도 보호됩니다.

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3. 선순위 세입자 존재 여부

이미 살고 있는 세입자가 있다면
👉 반드시 확인해야 합니다.

✔ 체크할 것

• 기존 세입자의 보증금
• 내 보증금보다 먼저인지 여부

👉 핵심
내가 ‘뒤 순위’면 돈 못 돌려받을 가능성 있음

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4. 집 상태 직접 확인 (사진 믿으면 안됨)

요즘 사진만 보고 계약하는 경우 있는데
이거 위험합니다.

✔ 반드시 체크

• 곰팡이 / 결로
• 누수 흔적
• 창문, 보일러 상태

👉 현실 팁
낮 + 밤 2번 가보는 게 가장 좋음

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5. 전세가율 확인 (깡통전세 체크)

요즘 가장 중요한 부분입니다.

✔ 전세가율이란?

집값 대비 전세금 비율

✔ 기준

• 80% 이상 → 위험
• 70% 이하 → 비교적 안전

👉 예시
집값 3억 / 전세 2.7억 → 위험 (깡통 가능성)

👉 핵심
집값 떨어지면 바로 위험해짐

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6. 공인중개사 등록 여부 확인

의외로 이것도 중요합니다.

✔ 확인 방법

• 중개사 자격증 / 등록번호 확인
• 중개사무소 정상 등록 여부

👉 이유
문제 생겼을 때
→ 책임 소재 + 보상 여부 달라짐

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7. 특약사항 반드시 넣기

계약서에 이거 안 넣으면 나중에 싸움 납니다.

✔ 꼭 넣어야 할 것

• “근저당 추가 설정 금지”
• “보증금 반환 지연 시 책임”
• “하자 발생 시 수리 책임”

👉 핵심
말로 하지 말고 무조건 문서로

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✔ 결론 (진짜 중요)

전세 계약은 감으로 하는 게 아니라
👉 순서대로 체크하는 게임입니다.

이 3가지만 기억하세요.

• 등기부등본 확인
• 전세가율 체크
• 확정일자 + 전입 가능 여부

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✔ 한 줄 정리

👉 전세는 ‘싸다’보다 ‘안전하다’가 먼저다